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  • 白旭晨:“现在是最佳的买房时机”
  • 来源:济源人才网   2015-06-23   
       浏览次数:2247

——访河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰和建业集团品牌营销总经理白旭晨

    上半年,国家和省相继出台房地产有关政策,促进房地产业平稳健康发展。上个月,我市也出台了《关于落实豫政办〔2015〕48号等文件促进房地产业平稳健康发展的实施意见》。房地产新政对房地产市场会产生什么重大影响?我国房地产市场现状如何?现在是不是最佳的买房时机?带着这些疑问,6月19日,本报记者对河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰和建业集团品牌营销总经理白旭晨进行了访问。

    两大因素影响房地产发展

    济源房地产市场前景光明

    “我一到济源,就感受到济源楼市就像6月的天气一样火热。”河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰见到记者的第一句话就把记者逗乐了。他认为,这得益于济源市政府及时出台的房地产新政以及正在举行的房交会。

    “两大因素决定一个地区房地产业的发展程度。”李晓峰说,第一大因素是长期因素,主要是指一个地区城镇化的进程。这是推动房地产业发展的根本性因素。中国房地产业的发展,背后最大一个动力就是城镇化,城镇化的发展带来房地产业的发展。

    李晓峰指出,城镇化促使大量人口向城市转移,为了满足大量进城人口的住房需求,房地产业应运而生。当一个地区城镇化率不到30%时,房地产业发展非常缓慢。一旦城镇化率达到30%,房地产业就进入高速发展期。这种高速发展会一直持续到该地区城镇化率在75%至80%之间。

    “截至2014年年底,我国的平均城镇化率是54.77%,河南省的城镇率是45.2%,济源的城镇化率是56.4%。”李晓峰说,从数据上看,济源的城镇化水平高于全国和河南省的平均水平,但是离75%还有很长一段距离,济源的房地产业还处于快速发展阶段,并将持续大约15年。

    “第二大因素是短期因素,主要是指政策因素。今年3月份以来,国家和地方相继出台多项房地产政策。这些政策都是对国务院总理李克强2015年政府工作报告的积极响应。”李晓峰说,李克强在政府工作报告中强调,稳定住房消费,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。报告中没有了“抑制”“投机”“调控”等词汇,取而代之的是“稳定”“支持”“促进”。

    “个人转让两年以上住房免征营业税”“二套房贷款首付比例降至四成”,这些具体政策的出台对提高市场活跃度起到了积极作用,越来越多的居民开始考虑购买改善型住房。李晓峰指出,本届中央政府对房地产市场的调控思路是分类指导、因地施策,强调地方政府的主体责任,去掉了“抑制投机投资性需求”的提法,将“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”调整为“支持居民自住和改善性住房需求”。2015年,各方特别是金融机构对稳定住房消费需求提供支持,将是政策的主要着力点。

    “济源出台的房地产新政就是落实地方政府主体责任的具体体现。”李晓峰说,这些政策真正惠及民生,支持老百姓改善住房条件。这必将极大地刺激老百姓的购房热情。从全国来看,在国家和地方多重政策利好的刺激下,我国房地产市场从今年3月开始逐渐回暖。

    我国房地产市场出现分化

    房地产企业开始纷纷转型

    “从目前来看,全国房地产市场正在发生一些分化和变化,房地产业正从‘黄金时代’进入‘白银时代’。”建业集团品牌营销总经理白旭晨指出,目前,我国房地产市场处于“三期叠加”期,面临市场深度调整、企业发展转型、互联网冲击等新情况。

    白旭晨指出,最大的变化就是房地产企业的平均利润率在下降。今年上半年,全国上市房地产企业的平均利润率只有10%,房地产企业之间的并购现象也越来越多。

    “转型”正在成为房地产业的“热词”。今年上半年,许多房地产企业召开战略转型发布会。6月18日,中国第一家真正的互联网社区医院——恒大互联网社区医院在广州正式亮相。恒大正式进军社区医疗。未来的房地产企业将摆脱单纯“卖房子”的模式,将围绕互联网和客户,开展多种社区服务,让客户在入住企业开发的小区和楼盘后,享受到更多、更好的社区服务。

    “从今年上半年情况来看,我国的房地产市场正在细化。每个城市都有自己的政策,效果也不一样。”白旭晨说,刺激政策出台后,一二线城市房地产市场反应迅速,效果非常显著,销量和房价明显回升,三四线城市的反应速度要慢一些。这是由于一二线城市的住房需求旺盛,对政策反应敏感,受政策影响较大。

    李晓峰也持有同样看法。李晓峰认为,房地产市场从2014年开始出现分化。以前,调控政策出台后,全国房地产市场“同热同凉”;现在,开始出现结构性变化,不同城市对政策反应不一样,不同的企业面临的情况也不一样。比如,这次国家房产新政出台后,一二线城市的房地产市场迅速反弹回升,但一些县级城市仍然没有起色。

    李晓峰认为,房地产市场正在发生一些新变化,主要表现为房地产市场将从过去的趋势性机会变为未来的结构性机会。李晓峰解释,所谓趋势性机会,就是无论什么人,从事何种行业,只要投资房地产都能挣钱。而结构性机会,则强调趋势和判断,以及房地产开发企业的创新。

    “在城镇化进程和政策刺激下,一些企业仍然没有起色,这不是市场问题,是企业自身出了问题。许多企业要考虑转型,增强企业竞争力。”李晓峰对下半年全国房地产市场的判断是:整体趋势向好,但市场分化会不断加剧,一些实力弱的企业会被淘汰。

    “美国、日本等发达国家的城镇化率非常高。但是,这些国家的房地产市场依然很活跃,交易额和交易量都非常大。就济源当前的城镇化率来看,未来15年,济源的房地产市场有很大的上升空间,中长期前景良好。”白旭晨表示,短期内,房地产市场会受到供应量和去化速度的影响,出现暂时性的放缓。随着房地产市场的回暖,供需关系平衡后,房价还会继续上涨。另外,国家经济平稳前进,房地产业也会向前发展。济源房地产业也会遵循这个发展规律。

    现在是市民最佳的买房时机

    也是企业转型发展的机遇期

    那么现在是不是买房的最佳时机?白旭晨认为,现在就是最佳的买房时机。“著名房地产从业人士任志强曾指出,2015年年底之前是最佳的买房时机。这之后,房价又要大涨。”白旭晨说,现在确实是最佳买房时机,因为当下正处于市场调整期,随着经济回暖和政策发力,市场在今年年底前肯定回暖,房价肯定要涨。

    李晓峰也认为,目前,房地产市场处于深度调整期,房价有所下降,再加上国家层面和地方层面的各种优惠政策,对购房者来说,绝对是买房的好时机。李晓峰建议,想买房投资的购房者应该谨慎,最好购买商业地产等非住宅性地产。

    李晓峰认为,二手房价格更能反映一个地区房地产的真实价格,更能反映一个地区房地产市场的变动情况。因为二手房基本掌握在老百姓手里,整个交易价格可以最直接、最真实地反映市场变化。“城市的发展水平越高,二手房交易量就越大。在许多一线城市,二手房交易量已经超过新房交易量。随着城市的发展,济源的二手房交易量也会持续上升。”

    “现在是房地产企业转型发展的机遇期。”李晓峰建议,企业在转型中要保持平常心,一方面要看到在当前的经济形势下,房地产行业的利润还是比较高的;另一方面要转变传统房地产开发方式,注重产品质量和服务。

    白旭晨结合建业集团自身转型的实例畅谈了自己的看法。白旭晨说,转型要以轻资产为主要模式,实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。房地产企业要注重用户思维,要更多地站在客户角度,为客户提供精细化的服务。同时,房地产企业还要具备专业化管理能力,降低经营成本,提高市场生存能力。

    “房地产企业转型的一个重要方面是越来越多的房地产企业借助大数据,进行物业管理的升华。也就是说,房地产企业将变身成为社区业主的大管家,为社区业主提供多种多样的增值服务,从而实现重资产向轻资产的转变。”李晓峰说。


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